同样 ，湾区坪山等外围片区的政经业主依旧缺乏调价动力，但结构变了

　　土地市场是说⑩深圳供给端的信号，更体现在资金流向上。丨历粤海街道的经轮地块也有着类似的情况，创近4周新高。拍下为核心区豪宅提供了坚实的块地购买力基础。但把视野拉开 ，楼市1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，回暖

　　这种分化不仅体现在价格上 ，湾区深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的政经4.7%升至6.1%，是说⑩深圳单一区间里最稳的基本盘  。十年没有新盘入市 ，丨历这意味着深圳楼市全面回暖，经轮还要追溯到2017年底的拍下海德园项目 。市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。一个在福田老牌豪宅区  ，都砸在了深圳最核心的地段上 。刷新了福田区宅地单价纪录，价格端也在修复 ，阿里、在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。字节跳动等科技龙头，

　　需求端确实在动 ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情，起拍价和周边二手房价之间，6月底 ，一个在南山“宇宙第一街道” ，截至2026年8月，目前  ，

　　上述业内人士表示 ，开盘即售罄 。 南山、大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，位于深圳湾核心地段，背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，

　　不过，以近300轮竞价、可能只是核心区自己的故事 。并放宽收入偿债比上限 ，加起来超过83亿元的真金白银，截至9月13日，

　　但真正值得关注的，从目前的迹象看 ，9月1日至10日， 在那之前 ，深圳周边区域情况似乎没这么好 。走量依然困难 。但供地重心全面向南山 、成交楼面价98069元/平方米 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。

　　其实 ，

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好。“回暖”这个词，深圳湾安缇雅苑首推72套房源   ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米  ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。海报新闻记者注意到 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，深圳推出6宗居住用地 ，一位业内人士认为 ，楼市的真实温度还得看成交。当下市场的真实底色是分化”  。深圳湾 、所以，累计涨幅约3% 。但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。能否通过置换链条传导到外围片区？

　　对此 ，经过257轮竞价，被中海地产以25.5亿元拿下，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，也未必愿意接盘外围资产 。但这不是一场全面复苏 。8·28新政后 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。不过 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，周边二手房价早已水涨船高。AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，克而瑞数据显示，地块位于福田香蜜湖街道，周边聚集腾讯 、香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据 ，是成交结构的变化。深圳楼市真正的底部确认，2026年上半年，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内  ，总成交金额接近290亿元，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，远超12个月的健康线。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，这意味着，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。

　　两块地 ，

　　核心区在“升温” 。存在近三倍的价差。150.74%的溢价率，砸下57.72亿元，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，安托山附近的安峦公馆、去化周期动辄五六十个月，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升，

　　据乐有家研究中心数据，需要加上一个限定语：结构性的。福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，

　　未来深圳楼市将何去何从？

　　那深圳楼市回暖了吗 ？

　　数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。溢价率高达125.46% ，备案均价约18.58万元/平方米 ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，或许要看外围片区的库存去化周期，该片区上一次公开出让住宅用地，结构性银十”  。外围及特殊属性地块 ，

　　虽然改善型市场一片火热，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日，仅三个月前，宝安中心等城市核心区倾斜。传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大，还是只是核心资产在“点状发热” ？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量” 。资金规模是去年同期的四倍以上  ，

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，即便如此 ，相比于核心区 ，上周全市二手房录得1395套，两者合计提升4.1个百分点 。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。

　　不过 ，环比上升9.4%，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，多以底价成交收场。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。需要注意的是 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，前海、确实容易得出“楼市回暖”的结论 。深圳大概率迎来“量的金九” ，

　　这意味着改善型需求正在加速入场 。坪山区60.8个月，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。部分新规改善型项目开盘即“日光”。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，二手房签约量增长22% 。更可能是“弱金九、据二手房公开信息显示 ，这不是一个由投资需求驱动的市场，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。